Выходец из ТНК-BP Павел Матвеев за четыре года с нуля построил в Москве крупнейшую сеть складов индивидуального хранения сдаваемой площадью около 24 тыс. кв. м

Основатель ООО «Складовка» Павел Матвеев (Фото: Екатерина Кузьмина / РБК)

Вместе с другими участниками российского рынка self-storage (индивидуального хранения) Матвеев намерен приучить россиян хранить вещи не на балконе или в гараже, а на специальных складах, находящихся в шаговой доступности от дома. Первые склады индивидуального хранения появились в США в 1960-х. В настоящее время их общая площадь в Штатах превышает 200 млн кв. м, объем рынка оценивается в $23 млрд. В Европе эта услуга распространена меньше и наиболее развита в Дании, Нидерландах и Великобритании, а общий объем рынка ЕС оценивается в €3 млрд. В России первый self-storage - Key Space - был открыт в 2008 году выходцами из UFG, но просуществовал не более года: арендатор расторг договор аренды, и бизнес прекратил свое существование.

Типичный склад индивидуального хранения - это теплый склад, разделенный на боксы разной площади (от 0,5 до 30 кв. м), сдающиеся в аренду физическим лицам (70% в среднем по рынку) и малому бизнесу (остальные 30%). Арендатор может хранить на складе все, что не запрещено законом и конкретным арендодателем. Срок аренды - от двух недель до 11 месяцев (чтобы не регистрировать договор в Росреестре). Стоимость - около 1000 руб. за 1 кв. м в месяц при аренде среднего (4-6 кв. м) бокса на максимальный срок.

Склад на душу

Обеспеченность складами индивидуального хранения, 1 кв. м на человека

Европа (в среднем) - 0,01

Великобритания - 0,05

Нидерланды - 0,07

Австралия - 0,13

США - 0,68

Источник: Deloitte по заказу Self Storage Association UK.

«Все говорили категорическое «нет!» моему проекту»

Идея начать бизнес по построению сети складов индивидуального хранения Павлу Матвееву пришла после третьего бокала красного вина накануне нового, 2009 года. Из-за докатившегося до России финансового кризиса будущий предприниматель оказался не у дел: медицинский проект в ГК «Ренова», которым он руководил по приглашению владельца холдинга Виктора Вексельберга, был заморожен до лучших времен. «Ради него я ушел из инвестиционной дирекции «Интерроса», и вот - оказался безработным, - вспоминает Матвеев в интервью РБК. - Именно в тот момент я решил, что больше не хочу быть наемным сотрудником. Возникла идея создания складов для хранения вещей».

Идею бизнеса Павел «подсмотрел» в ранней молодости, когда учился в США. «Я должен был стать медиком, как и все в моей семье, но в тяжелые 1990-е папа решил, что в медицину лучше не идти: Сынок, там, где газ и нефть - там всегда будут деньги», - вспоминает предприниматель отцовский наказ. Так Матвеев оказался студентом Академии управления им. Орджоникидзе, но ненадолго. В 1994 году он поступил в американский Drake University. Отучившись три года и получив степень бакалавра в области менеджмента, Матвеев вернулся в Россию. Поработал ассистентом аудитора в KPMG, Buz и Accenture, потом - в ТНК-BP, где к 2007 году дорос до руководителя аппарата Виктора Вексельберга - исполнительного директора по развитию газового бизнеса ТНК-BP. «В этот момент я понял, что достиг потолка - максимума в административной карьере, и решил уйти в дирекцию инвестиционного бизнеса «Интерроса», - рассказывает Матвеев. Но, не проработав там и двух лет, вернулся под начало Вексельберга.

За новогодние праздники 2009 года Матвеев набросал финансовую модель будущего бизнеса, придумал название «Складовка» и даже с помощью фрилансеров нарисовал логотип - «замочек с домиком», а 13 января 2009 года подал документы на регистрацию ООО «Складовка», где был единственным учредителем. «Я напечатал красивую презентацию и визитки. Поскольку у меня не было друзей-предпринимателей, я сел и стал обзванивать своих бывших коллег. Все говорили категорическое «нет!» моему проекту, - рассказывает Матвеев. - Теперь я четко понимаю, что со сменой деятельности, как только ты уходишь из менеджмента и начинаешь заниматься бизнесом, свою записную книжку можно выкинуть». Впрочем, двум бывшим коллегам - Николаю Капитоненко из ТНК-ВР и Петру Приходько из «Интерроса» - идея со складами приглянулась.

«Обеспеченность россиян жильем еще с советс​ких времен низкая, а уровень благосостояния (в том числе количество вещей) за последние 20 лет сильно вырос, поэтому потребность в услугах по их хранению высока и продолжает расти, - объясняет РБК свой интерес к проекту Петр Приходько. - В отличие от большинства бизнесов «купи-продай» этот рассчитан на десятилетия, чем и привлек меня». На троих партнеры вложили $0,5 млн личных сбережений в открытие первого склада на Рябиновой. За «десятки тысяч долларов» они купили начинку склада закрывшегося Key Space и, наученные горьким опытом предшественников, решили, что склад на Рябиновой, открытый на арендованных площадях, будет исключением: все остальные компания будет строить самостоятельно, с нуля.

По словам Матвеева, дело было не только в риске, что собственник в любой момент может выкинуть арендатора на улицу, но и в том, что в Европе и США бизнес self-storage воспринимается инвесторами на 80% как бизнес на недвижимости и только на 20% как предоставление услуг. За основу был взят пример успешной британской компании Big Yellow. Она управляет 54 складами, преимущественно в Лондоне, общей площадью 320 тыс. кв. м (из них 180 тыс. кв. м в собственности) и при выручке в $118 млн по итогам 2013 финансового года оценена инвесторами в $1,2 млрд.

Другой взгляд на self-storage

Одним из пионеров российского рынка self-storage является бывший владелец Одинцовской кондитерской фабрики Андрей Коркунов. В 2009 году вместе с партнером Владимиром Зингером он создал компанию «Мобиус» (мобильный индивидуальный универсальный склад), которая стала предоставлять услуги индивидуального хранения в Москве. Хранение предлагается в контейнерах, которые стоят на открытых площадках в разных районах Москвы, и по желанию клиента могут быть доставлены к его дому. На текущий момент у «Мобиуса» 25 тыс. кв. м арендуемых площадей.

Впрочем, не все участники рынка верят в перспективность «контейнерного» подхода: климатические особенности России не позволяют хранить вещи в неотапливаемых контейнерах под открытым небом. Но у подобной технологии есть и свои преимущества, утверждает генеральный директор компании Екатерина Федоровская: «Например, к нашему модулю можно легко подъехать на авто или заказать вывоз модуля к дому или на дачу. Мы можем легко расширять площади складских комплексов, менять их локацию на более выгодную. Все это дает нам возможность предлагать клиенту более привлекательную стоимость аренды - от 25 руб. в день за 1 кв. м».

Почти все, кто начинал бизнес self-storage, делали это на арендных площадях: так ты б​ерешь на себя меньше рисков на старте - изучаешь рынок, снимаешь сомнения. «В собственных помещениях рентабельность бизнеса существенно выше, чем в арендованных. Мы предпочитаем покупать готовые помещения, а не строить с нуля, - рассказывает РБК основатель компании «Рентабокс» Артем Семенов. - Новое здание, конечно, лучше, чем старое - нет проблем с ремонтом и эксплуатацией, поскольку ты изначально строил его под свой бизнес, но строительство с нуля предполагает, что ты вкладываешь деньги сначала в землю, а потом в строительство, и минимум три года не получаешь дохода. А при покупке готового здания ты начинаешь получать доход уже через полгода. Поэтому мы считаем, что покупка - это самый правильный подход».

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

«Треть - земл​​я, треть - строительство, треть - начинка»

Сомнения Семенова подтверждаются опытом «Складовки». «В 2010 году мы нашли инвестора - частный фонд «Стратегия», который согласился вложить в проект несколько десятков миллионов долларов», - рассказывает Матвеев. Первый построенный склад компания открыла в 2011 году: много времени ушло на поиск места, оформление всей разрешительной документации. Набирались опыта на собственных ошибках: в 2010 году нарвались на мошенников, которые пообещали решить вопрос по получению земли в аренду и пропали вместе с задатком. «До прихода команды Собянина было непонятно, где искать землю, как ее переоформлять с одного вида использования на другой, - сетует Матвеев. - Сейчас все гораздо прозрачнее: мы участвуем в аукционах на право аренды. В 2014 году выиграли два».

«Проект «Складовка» привлек наше внимание тем, что компании self-storage торгуются с очень высоким мультипликатором к EBITDA (в среднем на уровне 22), - рассказывает директор по инвестициям фонда «Стратегия» Дмитрий Логвиненко. - Этот феномен обусловлен тем, что денежный поток, который зарабатывают компании в этой отрасли, является стабильным и кризисоустойчивым». По словам Логвиненко, инвестиции фонда в проект на данный момент превысили 1 млрд руб. В 2015 году фонд профинансирует строительство еще трех складов, а с 2016 года «Складовка» должна развиваться за счет собственных средств и коммерческих кредитов. «Мы уверены, что после выхода на уровень 15-20 объектов «Складовка» станет привлекательной для стратегических инвесторов или сможет выйти на IPO, - отмечает Логвиненко. - Не исключено, что данная компания останется в нашем портфеле как cash cow с приемлемым уровнем доходности на инвестированный капитал».

«Складовка» в цифрах

7 складов в сети «Складовка» на данный момент (все в Москве)

20 складов должно быть к концу 2017 года (все в Москве)

4500 кв. м - средняя сдаваемая площадь склада

1000 руб. за 1 кв. м - средняя стоимость аренды

3500 кв. м - оптимальный участок земли под «Складовку»

Важным звеном практически в каждом бизнесе является логистика, которая в свою очередь базируется на необходимости хранить готовую продукцию или товар.

Бизнес по строительству и оказанию услуг склада столь же востребован сейчас на рынке коммерческой недвижимости, как и тысячи лет назад. В основе концепции современного складского бизнеса заложены два важных фактора.

Первый фактор связан с тем, что бизнесы 21 века все больше ориентируются на мобильность, на удовлетворение спроса чуть ли не каждого отдельного человека. Все это требует от производственных компаний, торговых сетей быстрого перемещения товаров, его качественного хранения, сортировки. Соответственно без современного склада, использующего новейшие технологии, такую проблему не решить. Вот почему в мире растет спрос на складские мощности, где лидером является Китай (мировая фабрика). Число складских площадей там составляет более 14 млрд. кв. м. Таким образом, потенциал роста такого рынка в России практически ничем не ограничен. Тем более, что в России существует острый дефицит складских мощностей современного типа, который составляет примерно 200 - 300 тысяч кв. м в среднем по каждому российскому макрорегиону ежегодно. Также следует учитывать и географическое положение нашей страны, где Китай играет все более существенную роль в создании трансграничных транспортных и логистических коридоров (например, проект нового «шелкового пути» - «Один пояс - один путь»)

Второй фактор связан с тем, что современные технологии позволяют возвести складские помещения любого класса, площади и сложности в любом месте, за считанные месяцы. Причем, можно даже уже построенный склад быстро переформатировать под любой тип товара, принимаемого на хранение.

В рамках данного бизнес-проекта рассмотрен вариант постройки небольшого универсального складского комплекса эффективной (полезной) площадью 3000 кв. м. Данный тип склада рассчитан на обслуживание регионального рынка коммерческой недвижимости или небольшого города, до 500 тысяч населения.

Срок окупаемости составляет 24 месяцев .

Первоначальные вложения будут равны 15 287 000 руб.

Точка безубыточности достигается на 2 месяц работы

Средняя ежемесячная прибыль 650 000 руб.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

В состав основного пакета складского обслуживания корпоративных клиентов входят следующие виды сервиса:

• Хранение товаров и грузов (за исключением продуктов питания, сельхозпродукции, опасных грузов) в крытом, охраняемом и отапливаемом помещении под круглосуточной охраной. Базовая ставка хранение груза из расчета на 1 кв. метр составляет 600 руб. в месяц, что ниже рынка примерно на 30 %.
• Услуги внутренней складской логистики - сортировка, маркировка, комплектование партий груза по заказу клиента.
• Страхование партий груза.

В качестве дополнительных опций клиентам предоставляется услуга по упаковке груза в паллеты с использованием изолирующей полиэтиленовой пленки.

Также склад может предоставить услуги по подключению к электросети рефрижераторных контейнеров и трейлеров на открытой площадке.

Обработка грузов, поступающих на склад и выбывающих из него, ведется на базе автоматизированной системы складского учета, в том числе и с использованием магнитной маркировки грузов, дистанционной (онлайн) индикации места нахождения товара.

3. Описание рынка сбыта

Базовыми рыночными характеристиками необходимыми для расчета экономических показателей бизнес-плана склада являются объем или емкость рынка складских площадей, его динамика (текущая и с перспективой нескольких лет) и степень конкуренции. Также необходимо учитывать и региональные особенности рынка складской недвижимости. В частности, это наличие или близость к магистральным потокам товаров - жд-, транспортные узлы, морские и речные порты, аэропорты, трансграничная торговля и маршруты.

Общий объем рынка и его динамика .

Несмотря на то, что российский рынок складской недвижимости и инфраструктуры является относительно молодым, его объем и темпы роста мало отличаются от показателей стран восточной Европы и торговых партнеров по СНГ. Так, по итогам 2017г. общий объем предложения качественной складской недвижимости в России составил около 23 млн. кв. м, из которых 60 % расположены в Московском регионе, 14% - в Санкт-Петербурге, а 26 %, - в остальных регионах России.

За период 2016 - 2017 г. в регионах России (без центральных регионов страны) было введено в эксплуатацию около 350 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 27,7% превышает показатель ввода за прошлые периоды.

Также интересны и цифры, характеризующие уровень спроса на складские площади. Например, в прошлом 2017 г. в регионах России было арендовано и куплено около 440 тыс. кв. метров складских площадей. Это почти на 25% выше аналогичного показателя за 2016 г.

Около 67% (или 296 тыс. кв. м) от общего объема региональных сделок по аренде и покупке в 2017 г. было заключено в построенных складских объектах, что на 37,5% выше аналогичного показателя за 2016 г.

Средний объем сделки составлял 6 тыс. кв. м, что аналогично цифрам по среднему объему сделки по итогам 2016 г.

По прогнозам аналитического агентства рынка недвижимости (Knight Frank), объем нового строительства складов в регионах России в 2018 и 2019 гг. превысит показатель 2017 года. По оценке этого агентства объем составит более 500 тыс. кв. м. При этом основной объем введенных в 2018 г. в эксплуатацию складских площадей будет построен в формате built-to - suit («под ключ») или с привлечением генерального подрядчика на собственном или арендуемом земельном участке.

Уровень конкуренции . Основными игроками на рынке складской недвижимости являются торговые сети и оптовые поставщики потребительских товаров (ритейлеры). Они занимают почти 80% всего рынка.

Однако эти крупные складские операторы практически не работают с товарными потоками, связанными со строительной отраслью, транзитными маршрутами и потоками. В этом смысле для входящих на рынок новых складских бизнесов оптимальным вариантом будет поиск своих клиентов среди числа небольших производственных компаний, логистических компаний (особенно все, что связано с интернет - торговлей), для которых фактор оборота и хранения товаров на складе является приоритетным.

Коммерческие условия . Беря за основу данные рынка складской недвижимости 2017 г., средний уровень запрашиваемой ставки аренды на складские площади класса A в регионах России составлял 3 500 руб. кв. м в год , без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Однако в регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка арены превышает среднерыночный показатель. Средний срок договора аренды на региональном рынке в 2017 г. составлял 3 года, размер операционных расходов находился на уровне 500 - 1 000 руб./ кв. м.

Подводя итог этому краткому анализу, можно сделать следующие выводы:

• Рынок складской недвижимости в России еще далек от своего насыщения, даже несмотря на некоторые кризисные явления в экономике.
• Существующие темпы роста рынка на уровне 10 - 30% или, как минимум, 200 тысяч кв. м в год, позволяют на этом рынке заработать, как крупным складским операторам, так и отдельным небольшим бизнесам.
• Существующие ставки по аренде складских площадей обеспечивают относительно высокую норму рентабельности в 20- 30%, как минимум. Это, в конечном итоге, дает возможность окупить вложенные средства не более, чем за 2-3 года.

4. Продажи и маркетинг

5. План производства

Специфика складского бизнеса, состоящая в том, что основными клиентами его являются юридические лица, определяет выбор соответствующей организационно правой формы регистрации компании. Для складского бизнеса оптимальной формой организации является учреждение ООО. Чем это обусловлено?

1. Поскольку клиенты склада - это преимущественно юридические лица, то для них важен правовой статус контрагента, принимающего на хранение материальные ценности. Имея форму ООО, компания несет ответственность перед клиентами не только в рамках имеющегося уставного капитала, но и всем имуществом, активами, а также ответственностью руководителей (собственников - учредителей).
2. Второй момент связан с тем, что существующее налоговое законодательство предусматривает начисление НДС при оказании услуг. В данном случае такой услугой является складское хранение, осуществляемого компанией, имеющей юридическую форму ООО. Соответственно юридические лица - клиенты могут в своих счетах - фактурах, также как и сам склад, перевыставлять НДС по дальнейшей цепи поставки товара. В случае же если бы это было предприятие в форме ИП, то пришлось бы НДС списывать на свои собственные расходы или закладывать данный налог в цену услуги. Для клиентов - юридических лиц этот момент очень важен, поэтому при выборе того, какому складу доверить хранение своих товаров, скорее предпочтут ООО, чем ИП.
3. Третий момент связан с налогообложением. Несмотря на то, что компания получившая правой статус ООО, автоматически подпадает под полную систему налогообложения, имеется возможность оставаться на УСН с налоговой ставкой 6%. Для этого нужно чтобы компания имела суммарный оборот по прибыли не более 24 млн. руб. в год. В этом случае удастся получить двойное преимущество - и работать с клиентами - юридическими лицами и в то же время сохранить пониженную ставку налога на прибыль.

Регистрация компании в форме ООО осуществляется через подготовку учредительных документов, подачи заявления в местное отделение ФНС. При этом необходимо учитывать, что минимальный уставной капитал составляет на текущий момент 10000 рублей. Регистрировать компанию можно как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами юридических фирм. Стоимость регистрации компании ООО со всеми документами, открытием счетов, печатями в среднем по России составляет не более 30 - 40 тысяч рублей. Время регистрации - не более 30 дней.

Более сложен вопрос с получением разрешительных документов на строительство помещения склада, проведения инженерных работ, землеотвода и согласование пользования земельным участком.

Для получения разрешения на строительство и эксплуатацию склада (без разрешения на хранение опасных грузов и материалов - т.е. ниже 3 класса опасности по МПОГ) потребуется следующий пакет документов:

• Заключение договора аренды с собственником земельного участка (на 49 лет), либо свидетельство о регистрации права собственности.
• Получение разрешения или землеотвод на строительство объекта от местных властей (городских или районных отделов архитектуры).
• Получение разрешения на строительство складских помещений с санкции местного органа исполнительной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).
• Получение одобрения на проектную документацию склада от местных подразделений Ростехнадзора.
• Получить разрешение в СЭС;
• Получить разрешение в пожарной службе МЧС на соответствие склада нормам пожарной безопасности (склад нужно оборудовать всеми противопожарными средствами включая и систему пожарной сигнализации);
• Заключить договор с коммунальной компанией по вывозу мусора с территории склада;
• Заключение соглашения с муниципальной компанией на проведение дератизации;
• Иметь на погрузочно-разгрузочную технику ПТС, а также протоколы и сертификаты пройденных технических испытаний, заверенные соответствующими органами Ростехнадзора и Российского транспортного надзора.

Как показывает российская деловая практика, на получение всех разрешений и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем 300 тысяч рублей и 3-4 месяца времени.

6. Организационная структура

Бизнес-план

Отзывы (99)

Предлагаем вниманию бизнес-план строительства склада, ведь это дело достаточно перспективно, складские помещения необходимы для разных целей. Многие предприниматели, организации и частные лица нуждаются в краткосрочном, постоянном или периодическом хранении как продовольственных товаров, так и товаров непродовольственного назначения. Складской комплекс, оборудованный системой кондиционирования, вентиляцией, где поддерживается чистота и необходимый температурный режим в любое время года, сможет привлечь многих клиентов.

Данный бизнес-план по организации оптового склада поможет определиться: брать ли в аренду уже имеющиеся помещения для складов либо начинать строительство современных складских зданий. Современные здания для склада состоят из множества коммуникаций. Они должны соответствовать нормативам, быть удобными для пользования и охраняемыми. Вы должны будете обеспечить своим клиентам надлежащий уровень защиты и хранения, поэтому следует озаботиться о том, чтобы в штате были ответственные охранники, складские работники, уборщики, диспетчера.

Изучив бизнес-план складского комплекса, вы сможете понять, как сделать его мощным и многофункциональным, как верно оборудовать помещения, каким моментам уделить наиболее пристальное внимание. В ваших силах сделать начинание рентабельным и получать постоянно растущую прибыль, учитывая сезонные колебания. Документ был составлен профессионалами сферы хранения и логистики, которые предлагают также в дальнейшем использовать другие направления предоставляемых услуг: качественной упаковки, сопровождения грузов, логистики.

Стремительное развитие торгово-производственной сферы породило потребность в большом количестве складских помещений, предназначенных для хранения самых разных категорий товара. Оптовые склады – это насущная необходимость для компаний, которые открывают свои филиалы в различных регионах или сотрудничают со своими региональными дилерами. Огромные складские комплексы в наше время представляют собой многофункциональные сооружения, предназначенные для качественного и удобного хранения и перемещения грузов. И к строительству подобных сооружений предъявляются серьезные требования.

Браться за такое дело, не имея опыта и знаний, значит, подвергать свои накопления значительному риску. Возведение простой бетонной коробки не имеет никакого отношения к строительству современных складских комплексов. Все намного сложнее и затратнее. Дабы не выкинуть огромные деньги на ветер, а оказаться вполне удовлетворенным результатом своих действий, необходимо все эти действий совершать обдуманно и осознанно, проникшись всеми требованиями, которые предъявляются к возведению подобных объектов.

Основное предназначение склада – безопасное хранение различных товаров, в том числе и скоропортящихся, на протяжении определенного времени. Существующие склады, построенные еще во времена советской власти, не удовлетворяют современным требованиям, да и с имеющимися потоками товаров они уже не способны справиться. Поэтому во многих регионах потребность в строительстве новых складских комплексов остается на очень высоком уровне. Этот тренд сумели уловить некоторые ведущие девелоперы, приступившие к реализации масштабных проектов. Но, несмотря на некоторую активность в этом сегменте рынка, потребность в современных складских площадях по-прежнему превышает имеющиеся предложения.

Несмотря на то, что на этот рынок приходят все более крупные игроки, причем как местные, так и зарубежные, вход открыт и для бизнесменов, располагающих не такими солидными капиталами. Если, например, для строительства крупного складского терминала площадью около 200 тыс. кв. м. необходимо вложить инвестиции в объеме 150 млн долларов, то возведение стандартного складского комплекса, чья площадь не превышает 10 тыс. кв. м., обойдется в сумму 7-8 млн долларов. Точно так же и сроки окупаемости затрат на построение склада могут колебаться от 2-3 до 5-7 лет.

Одной из главных проблем, с которыми могут столкнуться бизнесмены, является стоимость земельных участков. В крупных городах этот вопрос стоит наиболее остро. Кроме того, найти участок, уже готовый к застройке, вообще очень сложно. Опытные игроки советуют начинать подобный бизнес с возведения складов среднего размера, что позволит снизить вероятные риски. К факторам успеха в этом бизнесе можно отнести низкую концентрацию игроков на этом рынке в конкретном регионе, и, соответственно, высокий спрос на новые складские комплексы со стороны дистрибьюторов. Но, несомненно, основным фактором, способным повлиять на результат вашего проекта, является профессиональный пример бизнес-плана строительства и открытия склада с готовыми расчетами, опираясь на который вы сумеете предусмотреть любые вероятные риски.

Практически любое предприятие, связанное с товарооборотом, нуждается в складских помещениях, но не всегда есть возможность создать собственный склад, что обуславливает спрос на такой вид бизнеса. Перед тем как открыть склад, необходимо изучить спрос на этот вид услуг и степень конкурентоспособности. Основная услуга, предлагаемая потребителям многочисленными складами, представлена «ответственным хранением», заключающимся в комплексе мероприятий. Весь рабочий процесс обусловлен необходимостью приёма, учёта, складирования и сохранения товарных ценностей в течение срока, который обозначен в заключённом договоре.

Актуальность бизнеса

Несмотря на бурный рост рынка складской недвижимости и высокий уровень интереса к сектору логистики со стороны девелоперов, а также иностранных и российских инвесторов, финансовый кризис негативно сказался на бизнесе в этой сфере. Именно по этой причине, перед тем как открыть оптовый склад, необходимо рассмотреть перспективы развития такого бизнеса в условиях экономической нестабильности и определиться с потенциальными потребителями услуг, а также проанализировать ситуацию с возможными конкурентами.

Особенности конкуренции в области складских услуг представлены борьбой за клиентуру среди недавно построенных складов. Действующие долгое время складские помещения уже настроены на работу с базой постоянных клиентов и благодаря дефициту предложений и избыточному спросу на подобный вид услуг, не ощущают на себе жёсткую конкуренцию со стороны новичков.

Кроме того, требуется выбрать формат склада и на основании этого заняться оформлением необходимых лицензий и документации. Даже зная, как открыть склад, необходимо подготовить документы, разрешающие вести такой вид деятельности.

Оформление пакета документов

Масштабные проекты и крупные складские комплексы открыть крайне сложно, что обусловлено административными препонами и сложностями при оформлении земельных участков. Многие предприниматели предпочитают регистрировать небольшие помещения.

В зависимости от вида склада производится лицензирование деятельности. Все склады, которые открываются вне места расположения организации, должны быть зарегистрированы как обособленные подразделения.

Если складское помещение принадлежит , то целесообразно применять упрощённую систему налогообложения. Если склад относится к обособленному подразделению, то право на использование будет утеряно.

Открытие масштабного складского комплекса требует оформления или юридического лица с выбором системы налогообложения в форме ОСН или УСН. При наличии значительной статьи расходов оптимальным вариантом будет выплата налогов по ставке в 15 %.

Производственное помещение

Современные складские комплексы относятся к сложной комплексной структуре, имеющей оснащение специальным оборудованием, которое используется в процессе хранения, а также приёма и отпуска товаров. Наиболее рентабельно возведение собственного складского помещения с использованием современных технологий по быстрому строительству и в соответствии с европейскими стандартами качества.

Аренда складского помещения выгодна только в случае последующего выкупа или долгосрочного договора, с возможностью модернизации. Стоимость возведения напрямую зависит от типа конструкции и вида склада, которые выбираются на основе проведённых маркетинговых исследований с учётом первоначальных и постоянных затрат, рентабельности и сроков окупаемости.

Возведение монолитных складов позволяет максимально рационально использовать земельный участок и получить прочное строение с перспективой возведения надстроек. Строительство в виде металлоконструкций занимает мало времени, а также характеризуется лёгкостью обустройства высоких потолков и удобных пролётов.

Типы складских помещений представлены четырьмя категориями и различаются оснащением, размерами и условиями по хранению товаров.

А-класс обладает противопылевым покрытием полов и потолками не ниже десяти метров. Оснащены современными системами для тушения пожаров и защитой против несанкционированных взломов. Такое оснащение соответствует европейской стандартизации, благодаря чему именно этот класс складских помещений популярен у зарубежных фирм. Основные преимущества — комфорт и безопасность.

В-класс наиболее востребован и имеет полезную площадь от одной до пяти тысяч квадратных метров. Арендовать такое помещение достаточно легко, а стоимость его ниже, чем на склады с большой площадью. Основное преимущество — лёгкость продажи.

D-класс представлен холодным вариантом ангарных сооружений, подвальными помещениями, расположенными в цоколе жилых зданий, гаражами или подсобными помещениями.

Выбор оборудования и наём персонала

В условиях арендованного или вновь возведённого склада необходимо грамотно организовать всю полезную площадь путём разделения на участки для выполнения разгрузочно-погрузочных работ, приёма, складирования и хранения, а при необходимости и комплектации товаров.

Складское оборудование приобретается в зависимости от характера продукции и, как правило, бывает представлено штабелерами, передвижными телегами, стеллажами и подъёмниками.

Грамотный подбор персонала предполагает поиск ответственного начальника складского комплекса, обладающего опытом подобной работы. Такой сотрудник сможет более квалифицированно подобрать сотрудников.

Доходы, расходы и рентабельность

Наибольшую рентабельность показывают вновь возведённые складские комплексы, имеющие размеры порядка тридцати тысяч квадратных метров и оснащённые не только современным оборудованием для хранения, но и холодильными установками.

Основные стартовые инвестиции:

• строительство склада — 550 млн руб.;
• оборудование — 100 млн руб.;
• монтажные и ремонтные работы — 40 млн руб.

Итого — 690 млн руб.

Показатели доходности:

• стоимость одной продажи — 400 тыс. рублей;
• ежемесячный объём продаж — 100 млн рублей.

Итого доходы ежемесячно — 40 млн руб.

Постоянные затраты: заработная плата сотрудников и коммунальные расходы — 10 млн руб.

Итого расходы ежемесячно — 15 млн рублей.

Итого прибыль ежемесячно — 25 млн рублей.

Налоги — 5 млн руб.

Размер чистой прибыли — 20 млн руб.

Ориентировочный срок окупаемости бизнеса составляет порядка трёх лет.

На сегодня рынок складских услуг оценивается экспертами как ненасыщенный и спрос стабильно превышает предложение. Грамотно поставленное ведение бизнеса на создании складов может стать источником хорошей прибыли, которая прямо пропорциональна возрастающему товарообороту.

Резюме бизнес плана по открытию бизнес план склада с нуля

Данный проект – это план создания частного предприятия по организации бизнес план склада за 24 месяца. Прежде всего, перечислим ключевые пункты процесса создания бизнес плана запуска склада.

В первую очередь возникает Идея проекта, и Цели проекта, такие как:

1. Создание предприятия с высоким .
2. законным способом, с указанием юридического адреса, паспортных данных руководителя и учредителя проекта, данных о сотрудниках.
3. Удовлетворение спроса потребителей на заполнение ниши организации места хранения продукции и товаров для дальнейшей реализации по оптовым ценам или транспортировки. Основной потребитель услуг — это розничные и мелкооптовые покупатели, а также предприятия, нуждающиеся в услугах складирования.
4. Предоставление возможности организовать склад и покрыть потребительский спрос на услуги качественного складирования.
5. Поиск и заключение договоров с инвесторами.
6. Стоимость проекта: 11 985 017 рублей.
7. Финансирование проекта: Осуществляется путем получения коммерческого кредита в размере 11 985 017 рублей.
8. Для реализации проекта предприятию необходимо взять кредит в размере рублей на 24 расчетных месяцев с нормой дисконта 16%.
9. Сроки окупаемости: 2 года.
10. Доход инвестора составит составит 1 833 108,4 рублей.
11. Выплаты процентов по кредиту начинаются с первого месяца реализации данного проекта.
12. Возврат заемных средств начинается с первого месяца реализации проекта. Данное обстоятельство введено в данном бизнес плане для упрощения понимания структуры расчета потока дисконтирования и регулирования денежного потока. Возврат заемных средств начинается с первого месяца реализации проекта. Данное обстоятельство введено в данном бизнес плане для упрощения понимания структуры расчета потока дисконтирования и регулирования денежного потока.
13. Заложенная процентная ставка по заемным средствам 16 %. Необходимо учитывать, что в настоящее время банки пересматривают норму процента для инвестиционных проектов в сторону снижения.
14. Общая сумма начисленных процентов составит 1 833 108,4 рублей.
15. Срок окупаемости с начала реализации проекта 6 месяцев.
16. Срок окупаемости с учетом дисконтирования 2 года.
17. Общий экономический эффект от реализации проекта за условный жизненный цикл составляет 307 128 010,04 руб.

Этапы проекта

Алгоритмы действия, прописанные в бизнес плане склада

В бизнес плане склада прописаны следующие алгоритмы действий для начала бизнеса:

1. Способы и методы анализа целевой аудитории, составление портрета идеального клиента, его уровень платежеспособности.
2. Регистрация бизнеса в государственных надзорных и налоговых органах.
3. Найм квалифицированных сотрудников, способных выполнить пожелания клиента и быть готовыми к работе. Еще одной статьей расходов считается найм сотрудников. Специалисты будут занимать вакантные должности на конкурсной основе, являясь сотрудниками общего, обслуживающего и временного характера с достойной конкурентоспособной оплатой. Кандидатуры претендентов на должности будут рассматриваться в течении 30 календарных дней.
4. Услуги, оказываемые предприятием.

***Заказчик (Поклажедатель) или клиент, который оставляет свой товар на складе.

***ЗнХ Заявка на хранение

***КЛП Контрольный лист приемки

***ПТМ Погрузочно-транспортный механизм

***ЗНР Задание на размещение

***ТТН Товарно-транспортная накладная

Здравствуйте дорогие читатели, бизнес охватывает разные области экономического рынка и одним из эффективных бизнес направлений является предоставление складского помещения под хранение продукции. Бизнес-план предполагает создание складских помещений, сдаваемых в аренду, для хранения продовольственных товаров, которые впоследствии будут реализовываться оптом в розничные сети.

На видео: Организация склада. Дистрибуторский бизнес. Толедо. Дмитрий Гордеев. Бизнес на дилерстве.

Резюме

Целью данного бизнес плана является создание одноэтажного складского помещения, площадью в 30000 квадратных метров, внутренняя высота которого составляет 15 метров. Планируется также создание административно-бытового блока в пять этажей площадью 600 квадратов и блока под техническое помещение. Склад будет разделен на три основные зоны:

1. 10000 м² – под алкогольную продукцию
2. 10000 м² – под промышленные товары
3. 8000 м² – разделенные на две камеры, одна — под хранение овощей и фруктов, температурный режим в которых от 0 до +8, вторая – с температурой не выше +2, для хранения мясных, колбасных и рыбных изделий.
4. 2000 м² – помещение для хранения замороженных продуктов.

Складское помещение будет занято таким образом, чтобы максимально увеличить полезность его площади (стиллажи, штабеля).

Создание собственного складского комплекса класса В, которое отличается от высших категорий только площадью и высотой потолков, очень актуально в наше время, так как система хранения только налаживается и склады старого типа уже не соответствуют требованиям и эксплуатационным нормам. Большим спросом пользуются холодильные камеры для хранения гастрономической продукции, овощей и фруктов. Отсутствие холодильных камер может привести к нехватке продуктов питания в населенных пунктах и регионах.

Актуальность бизнеса на открытии складского помещения

Склад самообслуживания, или формата индивидуального хранения, Self-Storage, показывают наиболее приятную динамику по получению прибыли их владельцами. Сегодня большинство складов с таким форматом обслуживания находятся в столице России и в Санкт-Петербурге. Остальные регионы страны являются достаточно свободными для старта подобной деятельности.

Обеспеченность складскими площадями Self Storage (индивидуального хранения), кв.м. на 1 000 человек

Мероприятия проекта

Для успешной реализации бизнес плана складского комплекса, которое впоследствии будет сдано в аренду, необходимо решить перечень задач:

• Привлечь инвестиции для реализации проекта.
• Разрешение на строительство и получение всей проектной документации.
• Обеспечить качество строительных работ и соблюсти сроки строительства.
• Провести маркетинговые исследования, привлечь риэлторские агентства, которые займутся поисками арендаторов.

Основные уплачиваемые налоги

Прежде, чем стартовать с идеей бизнеса открыт прибыльное складское помещение, необходимо провести самостоятельное маркетинговое исследование рынка. Нужно проанализировать объемы спроса и предложения, а также наполнение региона непосредственной целевой аудиторией – розничными и оптовыми продавцами продукцией, которую можно хранить на вашем складе в соответствии со всеми законодательными нормами.

Как выбрать формат склада и заработать:

1. Определиться с группой товаров, которая будет храниться на ваших складах.
2. Определить вид склада — резервный, оптовый, розничный, сезонный согласно времени хранения товаров и их объемов.
3. Провести маркетинговые исследования существующего в регионе рынка (спрос, предложение, целевая аудитория).
4. Составить приблизительный список будущих арендаторов (поставщиков, покупателей) и партнеров, которые станут помогать в бизнесе и получать свой процент прибыли.

Хорошо, если вам будет доступна динамика реализации о выбранных товарах в регионе – эту информацию также необходимо включить в бизнес план, чтобы банковское учреждение или частные инвесторы видели доказательства вашей плодотворной работы и потенциальной возможности полностью погасить кредиты в сжатые сроки. Затем стоит приступить к подбору и поиску помещения для склада. Можно нанять специалиста по складской логистике или сделать всю работу самостоятельно и сэкономить. Помещение, арендованное под склад, скорее всего, потребует ремонта и грамотного зонирования. Необходимо будет организовать пространство для приема товаров, осуществления разгрузочно-погрузочных работ, непосредственно складирования и подготовки к хранению.

Документация

Для организации бизнеса на складе, вам потребуется пакет документов от градостроительных и архитектурных ведомств.

Какая информация должна содержаться в документах

• Доступность склада для транспорта, план дорожной развязки, места для парковки.
• Оборудование склада.
• Параметры помещения склада.
• Наличие/отсутствие подсобок, в которых можно выполнять процесс погрузки/выгрузки товаров.
• Оснащенность строительными материалами.
• Штатное расписание работников, их количество и обязанности.

Складская деятельность подлежит лицензированию, процесс получения документа напрямую зависит от вида и назначения склада.

Помещение

Склад – это сложная структура, со своими внутренними комплексами. Склад лучше всего оформить в помещении, на которое у вас есть права собственности. Аренда — это дополнительные риски – повышение цен, нерентабельность проведения ремонтных работ и монтажа оборудования в случае подписания договора с другими лицами и множество иных факторов. Лучшим вариантом станет долгосрочная аренда с правом выкупа.

Типы складов. Классификация

Класс A – это оборудованным высокотехнологичным инвентарем склад, расположенный в новостройке, которая предназначена специально для и исключительно складских целей. Такое помещение полностью соответствует заявленным законодательством РФ стандартам, зонирование выполнено на этапе строительства. Здание расположено в непосредственной близости от автомагистралей и обладает удобными схемами подъезда. Оборудована дополнительно автономной коммуникацией и охранными системами (сигнализация, видеонаблюдение и проч.)

Класс B – помещение бывшего склада, с возможностью реконструирования под современные нужды. Не соответствует нормам и стандартам, требует ремонта и оснащения оборудованием.

Класс C . Сюда относятся ангары, автомобильные базы и другие строения, не предназначенные изначально для оборудования в них складского помещения. Для организации склада в таком помещении потребуются значительные денежные вложения и время.

Класс D – сюда относятся такие здания, в которых можно хранить только узкую определенную группу товаров, которая не нуждается в создании специальных условий хранения.

Оборудование для организации склада

Для складов определённого типа может понадобиться покупка холодильного оборудования, а также стеллажи.

Персонал

Необходим ответственный персонал, который сможет организовать качественную бесперебойную работу склада. Нужно договариваться с торговыми представителями и искать розничные торговые точки. Потребуются услуги бухгалтера (аутсорсинг), а также экспедитор, кассир, водители, кладовщики, оператор.

База склада, активы, которые могут входить в состав бизнеса

Полная база, состоящая из главного офиса, службы диспетчерской поддержки, складской комплекс. Некоторые крупные склады могут сами обеспечить логистику для клиентов – для этого приобретается и организовывается автопарк с грузовыми авто, предназначенными для транспортировки грузов определенного вида (пищевые продукты, стройматериалы и проч.)

Немаловажным в достижении успеха в данном виде предпринимательской деятельности является местоположение склада. Основные требования будут связаны с логистикой и сроками доставки товаров.

Регистрация бизнеса

Предприятие небольшого формата можно оформить как ИП. При этом повышается личная степень ответственности за ведение бизнес процессов, и учредитель рискует своим имуществом. Формат ООО более привлекателен для банков и инвесторов, однако он имеет ряд юридических и финансовых нюансов.

Если вы сами планируете заниматься оптовой торговлей, необходимы дополнительно разрешительные документы на ведение деятельности – сертификаты, лицензии (на алкогольсодержащую и табачную продукцию). Открытие склада таможенного плана также потребует наличия специальной лицензии.

Также нужно оформить документы для РосПотребНадзора и МЧС.

Бланки для склада

Расходы проекта (в руб.)

На видео: Оптовые поставки, бизнес

SWOT — анализ проекта

План объемов предоставления услуг расчетного периода

Вывод

Благодаря строительству складского помещения и последующей сдаче его в аренду и конкурентоспособным ценам, можно наладить перспективный проект, который будет обладать рыночной, финансовой и технологической привлекательностью.

За 350 руб., у наших партнёров, с гарантией качества. В открытом доступе, на просторах интернета, его нет.
Содержание бизнес плана:
1. Конфиденциальность
2. Резюме
3. Этапы реализации проекта
4. Характеристика объекта
5. План маркетинга
6. Технико-экономические данные оборудования
7. Финансовый план
8. Оценка риска
9. Финансово-экономическое обоснование инвестиций
10. Выводы